Giải Mã Sự Chênh Lệch Giá Giữa BDS Dự Án Và Thị Trường.

Bất động sản – luôn là kênh đầu tư sinh lời cao và thu hút hầu hết các nhà đầu tư trong mọi lĩnh vực. Hình thức đầu tư trong bất động sản rất đa dạng, với nhiều loại hình đầu tư, cũng như với nhiều giá trị đầu tư. Trong đó, Dự án là kênh đầu tư luôn được đề cao và tin tưởng, bởi nhiều cam kết và cơ sở mà Dự án mang lại. Nhưng trong nhiều trường hợp, các nhà đầu tư vẫn còn e ngại vì giá của một Dự án và một BDS thị trường cùng khu vực luôn có một khoảng chênh lệch nhất định!

Vậy tại sao lại có sự chênh lệch trên?

BDS dự án có những gì?

Có nên đầu tư vào BDS dự án không?

Bài viết hôm nay của chúng tôi sẽ làm rõ những vấn đề trên.

1/ Sự khác nhau giữa BDS dự án và BDS thị trường .

Để biết được vì sao lại có sự chênh lệch giá giữa 2 loại hình trên, chúng ta hãy cùng xem xét sự khác nhau giữa BDS dự án và BDS thị trường (Lưu ý, chúng tôi chỉ nói đến các dự án của chủ đầu tư uy tín, có thông qua quy hoạch, không nói đến những dự án tự phát !)

Vốn dĩ BDS dự án và BDS thị trường có rất nhiều sự khác biệt, nhưng hãy đến với những điểm chính mà chúng tôi đã liệt kê ở trên:

  • Chủ đầu tư: là yếu tố hàng đầu mà các nhà đầu tư có kinh nghiệm quan tâm khi quyết định thăm dò một dự án mà họ có dự định đầu tư. Một chủ đầu tư có uy tín sẽ đem đến sự an tâm cho khách hàng, cũng như là một sự cam kết ngầm cho sự thành công của dự án. Điều này lại không có được khi quyết định đầu tư vào BDS thị trường. Chủ đất của những BDS này là muôn người, muôn vẻ. Nếu may mắn, các nhà đầu tư sẽ tìm được những chủ đất uy tín, thật thà, phi vụ đem đến lợi nhuận cao. Nhưng nếu không may khi nhà đầu tư không tìm hiểu kĩ và vớ phải những BDS nằm trong những quy hoạch của nhà nước, hoặc là BDS đã bị chủ đất đem ra cầm cố, vấn đề tâm linh…

  • Quy hoạch và pháp lý: Câu nói cửa miệng của các nhà đầu tư khi tìm hiểu về một dự án có lẽ là “gửi anh/chị thông tin, pháp lý dự án em nhé”. Đây là yếu tố cực kì tất yếu, bởi vì thông tin để đánh giá một dự án sạch, dự án đáng đầu tư…. Tất cả đều nằm trong bảng quy hoạch 1/500 và những giấy tờ pháp lý của dự án. Tuy nhiên vì những pháp lý trên giấy tờ có phần dài dòng và khô khan khiến cho nhiều lúc làm các nhà đầu tư lười đọc hoặc đọc lướt. Lời khuyên chân thành từ chúng tôi đến các nhà đầu tư là: Hãy đọc hết pháp lý, đọc đi đọc lại nhiều lần một cách kiên nhẫn và tập trung nhất, bởi vì những giấy tờ này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến BDS mà bạn đầu tư hiện tại cho đến sau này. Đối với BDS thị trường, việc nắm rõ luật pháp và pháp lý, cũng như là quy hoạch đóng một vai trò cực kì quan trọng. Nhất là đối với thị trường Phú Quốc, đã không ít trường hợp do không nắm được quy hoạch, nhiều nhà đầu tư đã ngậm ngùi khi biết được lô đất mình vừa mua nằm trong phạm vi đất rừng phòng hộ, đất cây xanh

  • Hạ tầng: Thông thường thì đây không phải là yếu tố mà các nhà đầu tư chuyên nghiệp đánh mạnh vào khi quyết định đầu tư vào một dự án. Bởi lẽ một dự án khi đã được hình thành hạ tầng, giá của dự án đã lên cao và tiềm năng sinh lời không còn nhiều như lúc dự án sơ khai. Chúng ta nhắc đến hạ tầng ở đây vì có thể nói đây là yếu tố số một cho việc giá BDS dự án chênh lệch với BDS thị trường. Chúng tôi sẽ nói trong phần sau.

Chúng ta vừa đến với những điểm khác nhau cơ bản giữa BDS dự án và BDS thị trường. Chắc hẵn các bạn cũng đã phần nào thấy được những lý do cho sự chênh lệch giá giữa 2 hình thức này. Nhưng đó chỉ mới là phần nổi.

2/ Dòng tiền của một dự án:

Có thể nói dòng tiền là phần chìm của một dự án mà chỉ có số ít nhà đầu tư hiểu rõ. Và sau phần này chúng tôi chắc chắn bạn sẽ thực sự hiểu rõ về sự chênh lệch giá giữa BDS dự án và thị trường.

Dòng các khoản thu chi dự án:

Dòng chi phí đu tư ban đu: Là toàn bộ chi phí bỏ ra cho việc xây dựng công trình và tạo ra tài sản. Đối với một dự án BDS thì chi phí này chính là chi phí để đầu tư mua đất và xây dựng hạ tầng.
 Giá tr b sung tài sn: Gồm có chi phí đầu tư thay mới và bổ sung tài sản cũng như mở rộng sản xuất. Trong BDS thì có những dự án đem lại lợi nhuận cao và chủ đầu tư quyết định mở rộng dự án, đây là lúc mà chi phí bổ sung xuất hiện.

– Chi phí vn hành hàng năm: Chi phí vận hành hàng năm của dự án bao gồm: chi phí nguyên, nhiên vật liệu, năng lượng, tiền lương, chi phí bảo dưỡng….
– Dòng thu ca d án: gồm có doanh thu và các khoản thu khác ( thanh lý tài sản cố đinh và thu hồi vồn lưu động). Đối với lĩnh vực BDS thì doanh thu đem về dựa trên việc giao dịch, sang nhượng sản phẩm cũng như là khai thác, trở thành đơn vị khai thác cho thuê cùng khách hàng… Tất cả những chi phí trên doanh nghiệp phải trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp (hiện nay là 20%)

Các nhân tố ảnh hưởng đến dòng tiền dự án:

-Chi phí đt đai:

Đây là chi phí ban đầu để hình thành vốn cố định cho các dự án đầu tư. Đối với chi phí đất đai trong cách xác lập dòng tiền thì có 2 loại:

Th nht là chi phí mua đất, do loại chi phí này là tất yếu trong mọi dự án BDS nên chúng ta sẽ không đề cập đến.

Th hai là các chi phí khác có liên quan tới đất đai, chi phí này lại được tính vào dòng tiền của dự án bởi vì nó phục vụ cho quá trình vận hành hoạt động của dự án.

  • Ví dụ như:– Chi phí cải thiện, san lấp, tái định cư,giải phóng mặt bằng cho dự án đầu tư: Đây là chi phí cần thiết để luôn được đòi hỏi để nhằm giúp các dự án diễn ra một cách có hiệu quả và khi xác lập dòng tiền thì nó thường được đưa vào khoản mục tổng mức đầu tư của dự án

    – Chi phí cơ hội của việc sử dụng đất: Là khoản chi phí cơ hội so sánh của doanh nghiệp hy sinh đất đai để thực hiện dự án đó, nó cũng là một khoản mục được tính vào tổng mức đầu tư khi xây dựng dòng tiền

    – Chi phí thuê đất hàng năm : Đối với các dự án dùng đất thuê để thực hiện thì cần phải đươc tính vào khoản mục dòng tiền ra như là một khoản chi phí hằng năm

Chi phí trực tếp:

 Là chi phí đánh thẳng vào một đối tượng nào đó. Trong một dự án BDS thì chi phí này bao gồm: Chi phí nguyên vật liệu, năng lượng, tiền lương, chi phí bảo trì….

Chi phí gián tiếp:

 Là tất cả những chi phí khác ngoài chi phí gián tiếp, khi chi phí này thay đổi sẽ thay đổi đi nhiều đối tượng cùng lúc.

 Như khi thay đổi chi phí quảng cáo thì sẽ thay đổi nhiều đối tượng: tiền lương cho nhân viên quảng cáo, tiền chạy quảng cáo truyền thông, tiền thu lợi nhuận từ việc quảng cáo…

Vì tính chất khi thay đổi gây ảnh hưởng đến nhiều đối tượng cho nên việc điều phối chi phí gián tiếp luôn là vấn đề đau đầu đối với mọi chủ đầu tư và doanh nghiệp.

Chi phí cơ hội:

 là những khoản thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn lực của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng vẫn được tính vào dòng ngân lưu vì đó là một khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thực hiện dự án. Giải thích một cách dễ hiểu hơn thì khi sử dụng đất đai và nguồn lực tài chình, nhân công vào một dự án này thì chủ doanh nghiệp sẽ không thể dùng chính số đất đai, nguồn lực tài chính và nhân công đó vào một dự án khác cùng lúc, từ đó mất đi một cơ hội.

Thuế thu nhập doanh nghiệp:

 Là một khoảng không nhỏ mà doanh nghiệp phải đóng cho nhà nước (hiện này là 20%). Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu của một dự án. Vì lý do trên, việc nhà nước giảm thuế khi thực hiện chính sách đặc khu đã được các chủ doanh nghiệp và các nhà đầu tư cực kì hưởng ứng.

Chúng ta vừa đến với những chi phí mà chủ đầu tư phải chấp nhận khi quyết định đầu tư vào một dự án BDS. Và chắc hẵn các bạn đã hiểu được những lý do đã tạo nên sự chênh lệch giá giữa một BDS dự án với một BDS thị trường.. Và câu hỏi đặt ra ở đây, có nên đầu tư vào một dự án khi giá thành cao hơn thị trường?

 

3/ Có nên đầu tư vào BDS dự án:

Câu trả lời tất nhiên là CÓ!

Bởi vì sao?

  • Đầu tiên là về giá trị, tuy mang một giá thành cao hơn thị trường. Nhưng BDS dự án mang trong mình hạ tầng, quang cảnh được đầu tư bài bản. Các chi phí ngầm đã khiến cho giá thành của sản phẩm tăng lên nhưng thực chất trị giá và giá trị của sản phẩm BDS dự án là tương đương. Còn về BDS thị trường, giá trị của nó vẫn còn nguyên sơ, chưa được mài dũa và trau chuốt. Cũng như việc so sánh giữa 1 tảng đá và một bức tượng đá được chạm khắc vậy.
  • Thứ hai là về sự an tâm, như đã nói ở phần 1, để đầu tư BDS thị trường thì nhất định bạn phải nắm chắt pháp lý và quy hoạch, nhưng còn một yếu tố quan trọng nữa khi xác định đầu tư vào BDS thị trường. Đó là 1 tinh thần thép. Bởi vì đa phần các hà đầu tư tuy quyết đoán nhưng lại rất đa nghi. Và việc lo lắng cũng như thấp thỏm trong quá trình đầu tư và ra hàng là điều không thể tránh khỏi. Trong khi bạn có thể vứt bỏ hầu hết gánh nặng khi đầu tư vào một dự án có pháp lý rõ ràng cùng một chủ đầu tư uy tín và dành thời gian âu lo cho những ý tưởng đầu tư khác trong tương lai.

Vẫn còn nhiều lý do khác mang tầm quyết định đối với mỗi nhà đầu tư, nhưng theo chúng tôi đây là những lý do hàng đầu để nhà đầu tư quyết định đầu tư vào BDS dự án. Hy vọng bài viết này đã giải đáp được phần nào những băn khoăn của nhà đầu tư đối với sự chênh lệch giá giữa BDS dự án với thị trường và phần nào giúp cho nhà đầu tư đưa ra những quyết định đúng đắn nhất!