Những Pháp Lý Cần Biết Để Đầu Tư BDS Hiệu Quả

Pháp lý là yếu tố then chốt và quan trọng hàng đầu trong lĩnh vực BDS. Vậy khi đầu tư vào một dự án BDS, chúng ta cần lưu ý đến những pháp lý nào? Bài viết sau đây sẽ trả lời cho câu hỏi trên.

 

1/ Pháp lý 1/2000 và 1/500:

 

Chúng ta thường được nghe nhiều về những dự án có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và 1/500. Vậy 1/500 là gì? và 1/2000 là gì? Chúng mang ý nghĩa gì đối với một dự án:

  • Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000: là bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện. Sau khi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của dự án được phê duyệt, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ cập nhật vào quy hoạch chung của khu vực. Quy hoạch theo tỷ lệ 1/2000 thực chất là quy hoạch mang tính định hướng, nói nôm na cho dễ hiểu là trong giai đoạn quy hoạch này chưa có thiết kế chính thức cho bất cứ công trình kiến trúc cụ thể nào.
  • Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500: phải gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể, là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng. Các chỉ tiêu về xây dựng phải có mà quy hoạch 1/500 phải thể hiện như: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường…với quy hoạch 1/500, chúng ta có thể xác định được mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…
  • Chúng ta có thể hiểu ngắn gọn rằng: Quy hoạch 1/2000 là quy hoạch tổng thể chung, mang tính chất bao quát; Quy hoạch 1/500 là quy hoạch một dự án đầu tư cụ thể, mang tính chất chi tiết. Đây là pháp lý không thể thiếu trong thời gian đầu hình thành dự án.

 

2/ Sổ đỏ và sổ hồng:

 

Sổ đỏ là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, được ban hành bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường (theo khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003).

Sổ hồng là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu, do Bộ Xây dựng ban hành theo quy định:

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Kết luận: Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Sổ đỏ và sổ hồng là pháp lý cuối cùng trong một dự án.

 

3/ Giấy phép xây dựng:

 

  • Giấy phép xây dựng là một pháp lý của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…. theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Giấy phép xây dựng là một công cụ để tổ chức thực thi quy hoạch đô thị đã được thông qua, và qua đó có thể xác định chủ đầu tư hay người dân xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch. Đối với một dự án thì giấy phép xây dựng là yếu tố bắt buộc để có thể xây dựng, và từ đó có thể thực hiện mở bán cũng như ra hợp đồng mua bán cho khách hàng.

 

4/ Phối cảnh dự án:

 

  • Phối cảnh dự án là tập những bản vẽ và video về những chi tiết trong dự án theo thiết kế của chủ đầu tư. Thông qua phối cảnh dự án thì khách hàng có thể hình dung được cảnh quan và thiết kế chi tiết của dự án sau khi hình thành.
  • Như chúng ta đã biết, một dự án khi đã được cấp pháp lý 1/500 tức là được quy hoạch một cách chi tiết về dân số, sử dụng đất, hạ tầng… Và để có thể đưa đến cho khách hàng một cái nhìn chi tiết nhất về dự án thì việc chủ đầu tư thực hiện phối cảnh dự án là một yếu tố bắt buộc.

5/ HĐ mua bán và HĐ hợp tác đầu tư:

 

  • HĐ mua bán: Là chứng nhận mua bán, cam kết những quyền lợi và trách nhiệm giữa bên mua và bên bán. Đối với một dự án có quy hoạch chi tiết 1/500, điều kiện để có thể ra được HĐ mua bán bao gồm: chủ đầu tư đã thực hiện xây xong phần móng cho nhà ở hình thành trong tương lai; Đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt; Đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo quy định; Đã thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
  • HĐ hợp tác đầu tư: Khi dự án chưa hội đủ những yếu tố để ra HĐ mua bán, chủ đầu tư sẽ ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư với một đơn vị BDS để cùng phát triển dự án. Và khi khách hàng mua dự án này, hợp đồng cũng mang tính chất là hợp tác đầu tư để chờ đến khi có đủ những điều kiện pháp lý và cơ sở thì chủ đầu tư sẽ kí kết với khách hàng HĐ mua bán.

 

6/ Hoàn công dự án:

  • Hoàn công hay hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công trong một dự án là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công.

Trên dây là những pháp lý mà nhà đầu tư cần biết khi quyết định tham gia vào đầu tư BDS dự án. Hy vọng những kiến thức trên sẽ đóng góp một phần vào thành công trong những thương vụ của các nhà đầu tư trong tương lai.

 

Xem thêm về: Kinh nghiệm đầu tư BDS.

Xem thêm về: Giải Mã Sự Chênh Lệch Giữa BDS Dự Án Và Thị Trường