Đòn Bẫy Tài Chính Trong Đầu Tư BDS – Phương Pháp Sử Dụng Hiệu Quả Và An Toàn

Đòn bẩy tài chính là thuật ngữ nói về việc sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toàn vốn tự có. Có rất nhiều người biết nắm bắt thời cơ và tận dụng triệt để đòn bẫy tài chính, và từ đó đem về cho mình những khoản lợi nhuận lớn. Nhưng sử dụng đòn bẫy tài chính có thật sự dễ dàng? Vì sao nên sử dụng đòn bẫy tài chính? Sử dụng như thế nào? Những câu hỏi trên của nhà đầu tư sẽ được giải đáp trong bài viết này.

1/ Vì sao nên sử dụng đòn bẫy tài chính:

 

Tối ưu dòng tiền

Đối với vay vốn trong bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì trách nhiệm thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà. Có thể tóm gọn khả năng tối ưu dòng tiền của các khoản vay mua bất động sản như cách mà chuyên gia địa ốc Brandon Turner đã nói trong một bài đăng trên Forbes: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.

BDS du an

Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản

Việc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.

Chủ động trước biến động thị trường

Thị trường bất động sản luôn là thị trường biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để thành công. Đòn bẩy tài chính vì thế mà luôn được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Có thể thấy điều này ngay tại thị trường Việt. Trong giai đoạn vào mùa của bất động sản dịp cuối năm, các khoản vay trả góp với thủ tục vay vốn ngày càng được đơn giản hóa chính là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Thực tế, các khoản vay trả góp đang cho phép người mua nhà “xoay” từ 60-80% giá trị bất động sản khá nhanh chóng khi thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ từ 1-3 ngày. Không chỉ nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính mua bất động sản rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của các khoản vay mua nhà luôn khá rộng bởi tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ các ngân hàng thương mại lớn.

Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi

Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà tại thị trường Việt là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác. Ví dụ như mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 7.3 % của Vietcombank hay mức lãi suất 7% từ gói hỗ trợ vay nhà của BIDV. Người vay có thể linh động lựa chọn lãi suất tương ứng với kì hạn ưu đãi phù hợp.

 

2/ Sự dụng đòn bẫy tài chính hiệu quả

Trước khi đến với phương pháp sử dụng  thì chúng ta cần biết về những thách thức khi sử dụng đòn bẫy tài chính. Vì đặc thù thị trường BDS tại Việt Nam có phần biến động thất thường, cho nên đòn bẫy tài chính đầu tư vào lĩnh vực BDS cũng mang nhiều thách thức hơn so với những lĩnh vực khác:

  • Thách thức đầu tiên: nhà đầu tư thiếu định hướng sẽ rất dễ dẫn đến khủng khoảng. Trong khi sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải đánh nhanh thắng nhanh, nếu nhà đầu tư tính toán sai sẽ khiến cho việc mua bán trở nên khó khăn dẫn đến tình trạng ngưng đọng vốn và lãi suất. Nếu nhà đầu tư không có vốn cố định hoặc không xoay sở kịp thì nhà đầu tư sẽ trắng tay.
  • Thách thức trong việc lựa chọn nguồn vốn: đối với nhà đầu tư hoặc người kinh doanh bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính quyết định 50% thành công của thương vụ. Nếu lựa chọn phải đơn vị cho vay vốn cao thì lợi nhuận sẽ bị giảm đi, đồng thời, trong quá trình kinh doanh,nếu chẳng may gặp rủi ro thì việc lãi suất cao sẽ làm cho nhà đầu tư điêu đứng.
  • Hiện nay, các ngân hàng đều đưa ra các mức lãi suất dành cho mua bán nhà đất rất cao (7 – 11%), cao hơn nhiều so với vay vốn thông thường. Tuy nhiên, nếu biết đến các ngân hàng có những chính sách cho vay mua bán nhà đất ưu đãi như (FDI; ODA…) thì các nhà đầu tư có thể tận dụng nguồn vốn này.
  • Đòn bẩy tài chính gặp thách thức lớn khi thị trường bất động sản nhiều biến động: việc biến động thị trường làm giá cả nhà đất lên xuống thất thường sẽ tác động rất lớn đến đòn bẩy tài chính khi vay tiền mua nhà, mua đất. Nếu giá cả nhà đất đóng băng hoặc tụt dốc thì đòn bẩy tài chính sẽ phản tác dụng.

 

Những lưu ý để sử dụng đòn bẫy tài chính hiệu quả:

 

Thứ nhất, nắm được quy luật 2 lần 50%: nghĩa là tiền vay không được vượt quá 50% giá sản phẩm và tiền trả hàng tháng không quá 50% tổng thu nhập hộ gia đình hàng tháng. Đòn bẩy tài chính rất có hiệu quả nếu chúng ta vay ở tỉ lệ 50% trở xuống của dự án. Nếu cao hơn nữa, gánh nặng tài chính là rất lớn.

Chúng ta cần xác định tổng thu nhập hộ gia đình là bao nhiêu và từ đó tính ra khoảng tiền có thể chi trả hàng tháng cho ngân hàng, thời gian vay là bao lâu, % lãi xuất là bao nhiêu. Từ đó chúng ta sẽ tính được khoảng tiền an toàn mà chúng ta có thể vay.

VD: Gia đình anh A có 2 vợ chồng, vợ thu nhập 13tr, chồng thu nhập 17tr. Sử dụng quy luật 2 lần 50% vừa nêu trên.

  1. a) Gia đình anh A nên vay bao nhiêu và lựa chọn sản phẩm với giá trị như thế nào cho phù hợp, với mức lãi xuất vay 10 năm là 10%.
  2. b) Giả sử vốn tự có của gia đình anh A là 500tr

———————————————————

 

  1. a) Chọn thời gian vay là 120 tháng (10 năm)
  • Thu nhập tổng của hộ gia đình anh A: 13 + 17 = 30tr/tháng
  • Số tiền có thể đóng hàng tháng: 30 x 50% = 15tr

Số tiền vay = ( 15*120*12) / (120*10%+12) = 21600/24= 900tr

  • Nếu dự định của chúng ta là chỉ vay 50% giá trị BDS thì:

Giá trị BDS có thể mua = 900tr/50%  = 1800tr

Vậy áp dụng quy luật 2 lần 50%: với thu nhập 30tr/ tháng. Anh A có thể vay vốn an toàn 900tr trong 10 năm, và giá trị BDS có thể mua là 1800tr

  1. Giả sử nếu gia đình anh A có thêm số vốn là 500tr, thì:

Giá trị BDS có thể mua khi vốn tự có là 500tr = (900tr/50%) + 500tr = 2300tr

 

Thứ hai, Sau khi đã tính được giá trị có thể vay và giá trị BDS có thể mua, chúng ta sẽ phải lựa chọn sản phẩm phù hợp để đầu tư trong tầm giá vừa tìm được.

 

Phương pháp chọn sản phẩm đầu tư:

 

  1. Phương pháp so sánh: Nhìn vào các sản phẩm tương tự như sản phẩm mình định đầu tư, xem có tương đồng về vị trí, quy cách, phân khúc, định vị sản phẩm, giá bán hay không, từ đó tự xác định. NĐT nên có tầm 5-6 sản phẩm tương đồng trong cùng khu vực để so sánh.
  2. Phương pháp chi phí: NĐT cần xem xét, để đầu tư sản phẩm này thì chi phí đất là bao nhiêu? Chi phí xây dưng là bao nhiêu và lợi nhuận mong muốn là bao nhiêu? Từ đó xác định được giá trị của BĐS cần đầu tư.
  3. Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp truyền thống. Đối với những sản phẩm đã hoàn thiện, đã đi vào hoạt động, đã có lợi tức cho thuê hàng tháng… thì NĐT xác định xem sản phẩm này có thể đem lại cho chúng ta mức thu nhập là bao nhiêu? Từ đó, NĐT sẽ xác định được mức tiền mình cần bỏ ra để đầu tư sinh lợi trên BĐS đó.

Chúng ta vừa đến những mặt lợi, mặt hại, cũng như là phương pháp sử dụng đòn bẫy một cách hiệu quả. Hy vọng bài viết trên sẽ giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tích cực, sự hiểu biết để có thể tối ưu hơn nữa về việc sử dụng đòn bẫy tài chính trong đầu tư.

 

Tìm hiểu thêm về: Phong Thủy Trong Đầu Tư BDS (p1): Hướng